전세보증금, 못 돌려받고 계신가요?
보증금 회수를 빠르게 설계합니다.
전세사기는 처벌보다 민사 회수(보증금 반환)의 속도가 결과를 좌우합니다. 임차권등기명령 · 보증금반환소송 · 강제집행을 하나의 흐름으로 설계합니다.
이런 상황이신가요?
전세사기는 계약의 외형이 멀쩡해 보여도, 보증금을 돌려받지 못하는 순간 시작됩니다.
계약 만료·퇴거했는데 반환을 미룸
임대차가 끝났는데도 임대인이 보증금 반환을 차일피일 미루거나 연락이 닿지 않습니다.
깡통전세
집의 시세보다 보증금(과 선순위 채권)이 더 커서, 경매로 넘어가도 보증금 회수가 불투명합니다.
권리관계가 꼬인 경우
다가구주택의 선순위 임차인, 신탁부동산, 이중계약 등으로 내 순위와 권리가 불분명합니다.
"다음 세입자 들어오면 준다"
새 임차인이 구해질 때까지 무기한 기다리라는 말만 반복하며 반환을 지연합니다.
전세사기 대응 절차와 쟁점
공통 절차는 형사고소 → 보전처분(가압류) → 민사소송 → 강제집행·추심 4단계이지만, 전세는 민사 회수의 속도와 권리 보전이 핵심입니다.
1. 임차권등기명령 — 이사 가도 순위를 지키는 안전장치
보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면, 먼저 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐야 합니다. 등기를 해두면 그 집에서 나가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되어 보증금 반환 순위를 잃지 않습니다.
등기 없이 먼저 전출하면 우선변제권을 상실할 수 있으므로, '등기 확인 → 이사'의 순서가 결정적입니다.
2. 보증금반환소송 → 강제집행, 그리고 보증·특별법 검토
전세보증금반환청구소송으로 집행권원을 확보한 뒤 임대인 부동산에 강제경매·강제집행을 진행해 회수합니다. 임대인이 잠적해도 절차는 진행할 수 있습니다.
여기에 더해 ① HUG·SGI 전세보증금반환보증 가입자라면 보증이행 청구 경로를, ② 전세사기피해자 결정신청(특별법) 해당 여부를, ③ 임대인의 사기·배임 형사고소 병행이 회수 협상의 지렛대가 되는지를 함께 검토합니다. 보이스피싱처럼 '피해자가 전달책으로 입건되는' 형사 방어 쟁점은 없는 대신, 속도와 권리 보전이 전세사기의 승부처입니다.
관련 대응 사례
보증금 2억 5,600만 원,
약 2개월 만에 전부 승소 후 즉시 강제집행
임대차가 끝났는데도 임대인이 보증금 반환을 미루던 사건. 신속 재판을 끌어내 소 제기 약 2개월 만에 전부 승소 판결을 받았고, 판결 직후 곧바로 부동산 강제경매를 신청해 집행까지 곧장 연결했습니다. 전세사기는 판결과 집행을 빠르게 잇는 설계가 회수 속도를 결정합니다. 사례 자세히 보기 →
전세사기 자주 묻는 질문
이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았습니다.
이사 전에 반드시 임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사하세요. 등기를 해두면 그 집에서 나가도 대항력·우선변제권이 유지됩니다.
등기 없이 먼저 전출하면 우선변제권을 잃을 수 있으므로 순서가 매우 중요합니다.
전세보증보험에 가입했는데 따로 소송도 해야 하나요?
HUG·SGI 등 전세보증금반환보증 가입자라면 먼저 보증기관에 보증이행(대위변제)을 청구하는 경로가 있습니다.
다만 보증 대상·요건과 임차권등기 등 절차 요건이 맞아야 하므로, 가입 상품과 계약 상태를 검토해 보증이행과 소송 중 무엇이 빠른지 함께 설계하는 것이 좋습니다.
임대인이 연락을 끊고 잠적했는데 가능한가요?
가능합니다. 임대인이 응답하지 않아도 전세보증금반환청구소송으로 판결을 받고, 임대인 부동산에 강제경매 등 강제집행으로 회수를 시도할 수 있습니다.
실제로 반환을 미루던 사건에서 신속 재판으로 약 2개월 만에 전부 승소한 뒤 즉시 강제경매에 들어간 사례가 있습니다.
전세사기피해자로 인정받으려면 어떻게 하나요?
전세사기피해자 지원 특별법에 따른 피해자 결정을 신청하면, 경·공매 유예나 우선매수권 등 지원을 받을 수 있는 경우가 있습니다.
다만 요건과 제외 사유가 정해져 있어 해당 여부를 먼저 검토해야 하고, 인정 여부와 별개로 보증금 회수를 위한 민사 절차는 병행하는 것이 일반적입니다.
보증금은 기다린다고
돌아오지 않습니다.
조민성 변호사에게 직접 전달되는 상담 채널입니다. 내용 검토 후 신속하게 연락드리겠습니다.